Адвокат Київ
Адвокат у Києві

Адвокат Киев  Максимов Валентин Вікторович

 

СПОРИ У СФЕРІ ЗЕМЕЛЬНИХ ПРАВОВІДНОСИН

1. Право користування земельною ділянкою, яке виникло на підставі договору оренди, укладеного з метою експлуатації та обслуговування цілісного майнового комплексу, нерозривно пов'язане із правом користування цим комплексом. Отже, наслідком припинення правовідносин з оренди цілісного майнового комплексу є припинення права оренди земельних ділянок, що надавалися для експлуатації та обслуговування цього комплексу. Постанова КГС ВС від 14.06.2023 у справі № 910/12815/21

2. Положення пункту 4 частини 1 статті 416 ЦК України врегульовують виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію (надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови), і не можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки, в якому сторони мають право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть вплинути на припинення / розірвання договору оренду землі.  Поняття «невикористання земельної ділянки за призначенням» та «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» різні за правовою природою, останнє з яких застосовується у випадках, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення. Використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування. За змістом приписів статті 141 ЗК України невикористання земельної ділянки не є самостійною підставою припинення права користування нею. № 922/672/21

3. З огляду на критерій «пропорційності», який відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачає необхідність дотримання справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов’язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання, недоведеність (поряд із виявленим порушенням орендарем умов договору) наявності завдання реальної шкоди іншій стороні договору, внаслідок чого орендодавця було б позбавлено можливості отримати очікуване при укладенні договору, свідчить про недоведеність істотності допущеного орендарем порушення умов договору оренди як підстави його розірвання згідно із частиною другою статті 651 ЦК України.  № 922/1317/22

4. Для поновлення договору оренди відповідно до положень частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» і задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди орендарю слід у відповідний строк звернутися до орендодавця з листом про намір скористатися переважним правом на поновлення з доданим до нього проєктом додаткової угоди.  При цьому статтею 33 Закону України «Про оренду землі» не визначено, що повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди має бути вручено орендодавцеві особисто (нарочно) № 915/1422/21

5. За своїм змістом приписи абзаців третього та четвертого пункту 10 розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» мають імперативний характер, позаяк Рішення, внесені до ЄДРСР, за період з 01.01.2023 до 30.06.2023р. Зведений огляд судової практики КГС ВС у співвідношенні із частиною восьмою статті 60 цього Закону встановлюють два випадки обов’язкової передачі районною чи обласною радою об’єктів спільної власності територіальних громад на користь конкретної територіальної громади району чи області незалежно від наявності згоди інших територіальних громад району чи області на передачу зазначених об’єктів. У першому випадку (абзац третій пункту 10 розділу V Закону) передачі  до комунальної власності відповідних територіальних громад підлягає майно (що є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст), яке знаходиться на території цих громад та задовольняє виключно їх потреби. Тобто у цьому випадку районна рада, приймаючи рішення про передачу об'єкта спільної власності району, повинна керуватися наявністю двох обов'язкових критеріїв: 1) об’єкт спільної власності територіальних громад знаходиться на території територіальної громади (сільської, селищної, міської, об’єднаної); 2) відповідний об’єкт задовольняє колективні потреби виключно тієї територіальної громади, на території якої він знаходиться. У другому випадку (абзац четвертий пункту 10 розділу V Закону) на виконання зобов'язання, покладеного законом на правонаступника районної ради, ліквідованого Верховною Радою України району, об'єкти спільної власності району передаються за такими двома обов'язковими критеріями: 1) об'єкти спільної власності територіальних громад знаходяться на території громади (сільської, селищної, міської, об'єднаної); 2) відповідно до розмежування між бюджетами видатків, встановлених БК України. Отже, вирішуючи спір щодо законності рішення про передачу відповідного майна, слід з'ясувати, за яким саме з двох випадків приймалося спірне рішення, і залежно від встановленого визначити, чи відповідає спірне рішення вимогам пункту 10 розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», а також пункту 39 розділу VI «Прикінцеві  та перехідні положення» БК України. № 917/183/21

6. Особливості правовідносин, які виникають на підставі охоронного договору між власником і володільцем майна, що належить до об'єктів культурної спадщини.   Виходячи із системного аналізу змісту положень статей 18, 23–25 Закону України «Про охорону культурної спадщини» (в редакції, чинній на час укладення охоронного договору від 19.04.2006) укладенню охоронного договору, який за своєю правовою природою є адміністративним договором. Зведений огляд судової практики КГС ВС та має похідний характер, має передувати укладення цивільно-правового договору (найм (оренда), позичка, управління майном тощо), на підставі якого юридична або фізична особа за погодженням із центральним органом виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини набуває право користування об'єктом культурної спадщини, що є пам'яткою національного значення. При цьому особі, яка набула права володіння, користування чи управління пам'яткою, забороняється передавати цю пам'ятку у володіння, користування чи управління іншій особі.  На підставі охоронного договору між власником і володільцем майна, що належить до об'єктів культурної спадщини, не виникають договірні відносини, пов’язані з володінням і користуванням зазначеним майном та наявність яких виключає застосування такого способу захисту прав власника, як витребування майна шляхом віндикації, оскільки за змістом статті 387 ЦК України вказаний спосіб захисту застосовується до відносин речово-правового характеру. № 907/742/16

7. Підстави розірвання договору позички на користування нежилим приміщенням на вимогу позичкодавця.  З огляду на системний аналіз змісту положень пункту 2 частини 2 статті 833 і пунктів 2, 3 частини 2 статті 834 ЦК України триваюче на час звернення позичкодавця з позовом про розірвання договору позички невиконання користувачем обов’язку з користування річчю особисто, за умови, коли передбачені договірним застереженням підстави законного користування іншою особою цією річчю до подання зазначеного позову вже відпали, є в розумінні пункту 2 частини 2 статті 834 ЦК України самостійною та достатньою підставою для розірвання договору позички на вимогу позичкодавця у зв’язку з допущеним користувачем істотним порушенням, яке (порушення) полягає в користуванні річчю не відповідно, а всупереч умовам такого договору.  При цьому зміну статусу фактичного користувача під час дії договору позички, яка (зміна) призвела до подальшого користування ним річчю всупереч умов договору, не слід ототожнювати із самочинною передачею речі в користування іншій особі, позаяк така самочинна передача, яка в часовому вимірі характеризується одноразовим, а не триваючим порушенням, на відміну від пункту 2 частини 2 статті 834 ЦК України, є зовсім іншою, тобто самостійною (окремою) підставою розірвання договору позички на вимогу позичкодавця, яку (підставу) може бути встановлено судом у ході вирішення конкретного господарського спору.  № 910/18749/20

8. Водні об’єкти мають передаватись у користування суб’єктам господарювання на підставі рішення уповноваженого органу на платній основі або на інших умовах. Порядок їх експлуатації визначається уповноваженими органами з дотриманням принципу раціонального використання, охорони вод та відтворення водних ресурсів. Ні Режим рибогосподарської експлуатації, ні дозвіл на спеціальне використання водних біоресурсів у рибогосподарських водних об’єктах (їх частинах) не є та не можуть бути правовстановлювальними документами, якими надається право користування водними об’єктами чи землями водного фонду, та не визначають правових підстав користування водним об’єктом. Водні об’єкти надаються в користування, зокрема, для рибогосподарських потреб за договором оренди земель водного фонду в комплексі із земельною ділянкою. Використання земельних ділянок водного фонду для рибальства здійснюється за згодою їхніх власників або за погодженням із землекористувачами.   № 908/2153/20

9. Щодо підтвердження факту припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою.  Сам по собі факт завершення будівництва ще не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі з огляду на закон, та ці події, як правило, не збігаються в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об’єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 ЗК України.   № 910/1582/21

10. Щодо правомочності власника на встановлення земельного сервітуту до здійснення реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки, на підставі якого в нього виникло право власності. У межах суб’єктивного права власності доцільно виділити два конструктивні елементи: а) титул власності; б) правомочності власника. Правомочність власника – невіддільний атрибут права власності, який розглядається як динамічна категорія, як одна з основних можливостей власника щодо належного йому майна. Титул власності – статична категорія, до зміни власника не передається. Державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості – адміністративний акт, який породжує титул власника. Отже, висловивши свою волю на відчуження об’єкта нерухомого майна, власник у межах свого суб’єктивного права власності реалізовує свої правомочності. Державна реєстрація правочину завершує перехід права власності (право власності на об’єкт припиняється у продавця і відповідно виникає в покупця). Тобто покупець набуває не лише правомочності власника, а й сам титул. Особа, яка здійснює державну реєстрацію правочину відповідно до норм статей 334, 657 ЦК України, набуває титул власника майна. Необхідність реєстрації права на нерухоме майно (до 01.01.2013) не впливає на виникнення в покупця нерухомості прав власника на це майно. Володіння як фактичний стан слід відрізняти від права володіння. Володіння нерухомим майном, яке посвідчується державною реєстрацією права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Натомість право володіння, якщо воно є, неправомірним (незаконним) бути не може. Власник земельної ділянки на підставі договору купівлі-продажу і власник сусідньої земельної ділянки правомочні на встановлення земельного сервітуту до здійснення реєстрації зазначеного договору купівлі-продажу в районному земельному відділі.  № 906/211/21

11. Щодо дати виникнення в органу місцевого самоврядування права комунальної власності на земельну ділянку в межах населеного пункту за відсутності реєстрації речового права на таку земельну ділянку за відповідним органом та правових наслідків нездійснення такої державної реєстрації.  Правом власності на земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, орган місцевого самоврядування наділений за законом, зокрема     з уведенням 01.01.2002 у дію нового ЗК України. Водночас відсутність державної реєстрації речового права на земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на наявність права комунальної власності на відповідну земельну ділянку. Нездійснення державної реєстрації речового права на сформовану земельну ділянку за органом місцевого самоврядування у відповідності до положень статті 79-1 ЗК України не є підставою для звільнення набувача права власності на будівлю або споруду від обов’язку сплачувати за фактичне користування земельною ділянкою комунальної власності, на якій розташований такий об’єкт нерухомості. № 922/2060/20   

12. Щодо безоплатного  надання  у  власність  житлово-будівельному  кооперативу земельної ділянки.  Статтею 41 ЗК України передбачено можливість безоплатної передачі земельних ділянок у власність юридичної особи для здійснення житлового будівництва  за наявності таких умов: така особа створена як житлово-будівельний кооператив; його члени — громадяни потребують поліпшення житлових умов та перебувають на квартирному обліку в даному населеному пункті.  За змістом частини 1 статті 41 ЗК України місцевій раді надано право передати земельну ділянку безоплатно у власність саме житлово-будівельним кооперативам, які створені відповідно до статей 133, 134, 137 ЖК УРСР, Примірного статуту ЖБК, а не будь-яким, в тому числі обслуговуючим, кооперативам.  № 911/261/20

13. Щодо суб'єктів сплати земельного податку за земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія.  За відсутності зареєстрованих речових прав на право власності або постійного землекористування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у співвласників багатоквартирного будинку не виникає обов'язку зі сплати земельного податку. До моменту набуття співвласниками багатоквартирних будинків права власності чи права користування спірними земельними ділянками у встановленому законом  порядку платником земельного податку є особа, на яку документально оформлено право власності чи право користування земельною ділянкою.  № 910/554/20

14. Щодо розмежування понять «земельний податок» і «орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності».  Власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності – орендної плати за такі земельні ділянки. Особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання  норм ПК України. Від однієї особи до іншої особи за правилами статті 120 цього Кодексу не може  перейти право оренди земельної ділянки, яке вже припинилося у попереднього  землекористувача станом на час відчуження ним будівель, розташованих на цій земельній ділянці. У спорі про стягнення з відповідача як фактичного користувача земельної ділянки комунальної власності,  що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити власнику земельної ділянки за користування нею, належним позивачем є місцева рада, яка є власником земельної ділянки та має право отримувати плату за її використання. Відповідач у цьому випадку зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.  № 922/2378/20

15. Щодо тимчасової заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Встановлена законодавством тимчасова заборона на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок стосується не всіх земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності громадян та юридичних осіб, а лише їх окремих видів, зокрема земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства. Заборона на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок не поширюється на громадян – власників земельних ділянок із видом цільового призначенням для ведення фермерського господарства, які набули право власності на них на підставі цивільно-правових угод у результаті прийняття спадщини, у межах  норм безоплатної передачі земельних ділянок громадянам, визначених статтею 121 ЗК України.  № 908/1550/19

16. Щодо надання в користування земельної ділянки державної чи комунальної власності фізичним або юридичним особам без проведення земельних торгів. Незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належних на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання. Земельна ділянка державної чи комунальної власності з метою користування для нового будівництва може бути надана фізичним або юридичним особам в оренду виключно за результатами проведення земельних торгів.  № 922/443/20

17. Щодо переходу земель колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені, до комунальної власності.  Згідно з імперативними вимогами пункту 21 розділу Х "Перехідні положення" ЗК України (у редакції, чинній з 01.01.2019) установлено, що з дня набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні" (тобто з 01.01.2019) землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені (крім земельних ділянок, які на день набрання чинності зазначеним Законом перебували у приватній власності), вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані. Зазначений Закон є підставою для державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки, сформовані за рахунок земель, які в силу зазначеного Закону переходять до комунальної власності. При цьому спеціальна (імперативна) норма пункту 21 розділу Х "Перехідні положення" ЗК України (у редакції, чинній з 01.01.2019) у співвідношенні із загальною нормою частини 5 статті 122 ЗК України підлягає пріоритетному застосуванню незалежно від місцезнаходження земель колишніх колективних сільськогосподарських підприємств (у межах чи за межами населеного пункту) та їх нинішнього цільового призначення, якщо спірна земельна ділянка, входила до складу земель припиненого колективного сільськогосподарського підприємства, має несільськогосподарське призначення.  № 916/1852/20

18. Щодо можливості застосування положень частини третьої статті 43 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" у разі скасування в судовому порядку розпорядження державної адміністрації про передачу земельних ділянок у постійне користування. Право постійного землекористування є безстроковим і може бути припинене лише з підстав, передбачених статтею 141 ЗК України, перелік яких є вичерпним. Примусове позбавлення суб'єкта права користування земельною ділянкою поза межами підстав, визначених у статті 141 цього Кодексу, безумовно є порушенням набутого особою права користування земельною ділянкою. Положення частини третьої статті 43 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" стосовно можливості скасування розпорядження голови державної адміністрації, зокрема, в судовому порядку не підлягають самостійному застосуванню до правовідносин щодо володіння, користування та розпорядження землею, а їх застосування до таких правовідносин є можливим тільки в сукупності з відповідними положеннями ЗК України, якими, зокрема, передбачено підстави для припинення права постійного користування земельною ділянкою.  № 923/95/19

19. Щодо автоматичної індексації нормативно-грошової оцінки землі  Розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися. № 922/1658/19

20. Щодо припинення договору оренди земельної ділянки. Завершення будівництва та прийняття до експлуатації об'єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі і в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця. При цьому положення статті 120 ЗК України не застосовуються у такому випадку, оскільки не врегульовують питання переходу права власності на багатоквартирний будинок. № 910/10752/19

21. Щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови є її використання за призначенням, не передбаченим генеральним планом населеного пункту, іншою містобудівною документацією, планом земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України. Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не вважається зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються у разі зміни цільового призначення (розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо). № 916/1998/19

22. Щодо притягнення орендодавця до відповідальності за недоліки переданої в оренду земельної ділянки шляхом розірвання договору оренди. Для притягнення орендодавця до відповідальності за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню її за договором, шляхом розірвання договору оренди на підставі частини другої статті 36 Закону України "Про оренду землі" необхідно встановити такий фактичний склад порушення: 1) в оренду передано земельну ділянку з недоліками, 2) такі недоліки не були передбачені договором, 3) ці недоліки перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. Можливість усунення вказаних недоліків, а також розмір витрат на їх усунення, зокрема матеріальних та/або часових, не впливають на право орендаря вимагати дострокового розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 36 цього Закону. Для реалізації цього права достатньо волевиявлення орендаря та одночасної наявності трьох зазначених обставин.  № 916/1250/19

23. Щодо припинення права постійного користування земельною ділянкою, наданою для ведення селянського (фермерського) господарства його засновнику. У разі смерті громадянина - засновника селянського (фермерського) господарства право постійного користування земельною ділянкою, наданою для ведення фермерського господарства його засновнику, не припиняється зі смертю цієї особи, а зберігається за фермерським господарством, до якого воно перейшло після створення фермерського господарства КГС ВС розглянув справу за позовом виконувача обов’язків. № 925/302/18

24. Щодо порядку переходу права оренди земельної ділянки. У разі набуття права власності на нерухоме майно, новий власник нерухомого майна набуває право оренди земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. При цьому зміна орендаря відбувається в силу прямої вказівки закону. № 912/1581/19

25. Щодо порядку надання нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок – часток (паїв) у користування. Нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки – частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а перебувають лише у розпорядженні відповідних рад та адміністрацій, а тому надання таких ділянок у користування здійснюється без проведення земельних торгів на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування. № 923/965/19

25. Щодо захисту порушених зобов’язань за договором оренди земельної ділянки. У проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов’язального характеру зобов’язально-правовими способами. Якщо сторони в договорі оренди землі передбачили, що договір набирає чинності після підписання його сторонами, то саме з цього моменту між сторонами  виникають зобов’язання зі сплати штрафу та пені, які продовжують існувати до їх виконання, незважаючи на відсутність реєстрації права оренди. № 912/3295/18

26. Щодо заборони вжиття заходів забезпечення позову, які можуть вплинути  на проведення земельних торгів.  Попередній добір земельних ділянок, щодо яких рішення про проведення торгів не приймалося, не може вважатися етапом проведення торгів, на який поширюються положення частини дванадцятої статті 137 ГПК України про заборону вжиття заходів забезпечення позову. № 915/113/20

27. Щодо  вирішення переддоговірних спорів стосовно умов договору оренди земельної ділянки. Переддоговірні відносини між сторонами з приводу розбіжностей щодо умов договору оренди землі регулюються статтями 179, 181, 187 ГК України, оскільки це узгоджується з положеннями статей 648, 649 ЦК України та статті 2 Закону України "Про оренду землі". Такі відносини не врегульовано спеціальними нормами ЗК України, Закону України "Про оренду землі". № 910/16771/19 

28. Щодо осіб, які можуть набувати право користування земельною ділянкою, що виставляється на земельні торги з визначенням функціонального використання  — для ведення фермерського господарства. Товариство з обмеженою відповідальністю (з урахуванням предмета і цілей діяльності товариства згідно зі статутом) не може набувати права користування земельною ділянкою, яка виставляється на земельні торги з визначенням функціонального використання  — для ведення фермерського господарства. № 917/93/20 

29. Щодо визначення характеру позовних вимог про повернення земельної ділянки у зв’язку з припиненням дії договору оренди. Позовна вимога прокурора про зобов’язання повернути земельну ділянку у зв’язку з припиненням дії договору оренди має немайновий характер, оскільки є вимогою про виконання обов’язку в натурі (повернення належної орендодавцеві земельної ділянки), об’єктом вимоги є дія зобов’язаної сторони, що не піддається грошовій (вартісній) оцінці, а вирішення спору не вплине на склад майна сторін спору та не змінить власника майна. № 905/105/20

30. При існуванні самочинного будівництва власник земельної ділянки може вимагати не надання права на знесення самочинного будівництва на підставі судового рішення, а, зокрема, зобов’язання порушника знести самочинне будівництво самостійно або за його рахунок чи визнання за власником земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, права власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване. Вимога власника земельної ділянки про надання права на знесення самочинного будівництва, розташованого на ній, не є належним способом захисту № 201/2288/20

31. Зайняття земельної ділянки, на якій розташована пам’ятка археології, слід розглядати як не пов’язане з позбавленням володіння порушення права власності держави. У такому разі позовну вимогу зобов’язати повернути земельну ділянку слід розглядати як негаторний позов, який можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідної земельної ділянки. № 748/1335/20

32. Особа, яка оскаржила судове рішення про виділення їй із резервного фонду земель запасу земельної ділянки в натурі (на місцевості), не може потрапити в гірше становище порівняно з тим, якого така особа досягнула в попередній інстанції в результаті своєї ж скарги. № 179/363/21

33. Саме лише бажання орендодавця самостійно обробляти належну йому земельну ділянку не є окремою підставою, визначеною законом або договором, для розірвання договору оренди землі. № 198/1022/19

34. Не підписання суміжним власником та/або землекористувачем акта погодження меж земельної ділянки саме по собі не є підставою для визнання недійсним державного акта на право власності на земельну ділянку. № 709/809/17

35. Підставою для розірвання договору оренди землі є настання події, передбаченої умовами договору, зокрема зміни директора підприємства-орендаря № 375/278/20

36. Сам по собі факт наявності в матеріалах справи актів з визначенням розміру збитків не дає підстав для висновку про доведеність позивачами завданих їм збитків (упущеної вигоди) та їх розміру, причинного зв’язку між протиправною поведінкою відповідача та збитками. № 394/710/17

37. Не зазначення у договорі оренди земельної ділянки чіткого відсоткового розміру орендної плати та грошової оцінки самої земельної ділянки, як істотних умов цього договору, є підставою для визнання його недійсним. № 282/422/20

38. Під час вирішення спору про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов’язання особи знести самочинно збудовані приміщення за позовом міської ради не достатньо встановити незаконність вибуття цієї ділянки від власника, а й необхідно з’ясувати: чи переслідує таке втручання власника земельної ділянки легітимну мету; чи є такий захід із втручання у право особи пропорційним визначеній меті; чи не становитиме для особи задоволення вимоги про знесення самочинної забудови на чужій земельній ділянці такого індивідуального тягаря, який є надмірним. № 202/7377/16-ц

Наименование услуги Стоимость грн.
Консультация бесплатно
Подготовка договора 2000
Исковое заявление 2500
Участие в судебном заседании (судодень) 600

Это интересно и важно в земельном праве!

Как получить земельный участок во владение?

урожай зерновыхРешение о выделение участка может принять сельский, районный или городской советы. Если откажут, такой вопрос можно решить в судебном порядке. Вести фермерское хозяйство, могут дееспособные лица, достигшие 18 лет и прошедшие отбор в профкомиссии.

Частичная собственность

Если земля находится в собственности у множества совладельцев, порядок пользованием осуществляются по совместному договору. При отсутствии договоренности спор передается на рассмотрение суда.

Каждый владелец части участка может требовать выделить ему принадлежащую долю или выплатить денежную компенсацию. Перед предъявлением требования о выделении своей части необходимо предварительно определить размер остальных частей участка.

Принадлежащий юридическому лицу участок не является общей собственностью участников.

Эмфитевзис и Суперфиций

Чтобы получить чужой участок для нужд сельского хозяйства(эмфитевзис), или застройки (суперфиций) необходимо подписать договор с его собственником.

Распределение земельного участка между соседями

Адвокат по земельным спорам поможет разделить землюВопрос разграничения земельного участка между соседями определяется Земельным кодексом Украины, согласно которому владельцы и пользователи (соседи) должны выбирать такие способы использования земли, соответствующие их целевому назначению и при которых владельцам и землепользователям соседних участков наноситься меньше хлопот. Обычно границы смежных соседей устанавливаются при проведении землеустроительных работ.

Однако до сих пор они определялись исключительно в технической документации, а в натуре границы земельного участка не указывались. Иногда, один мог успеть получить Государственный акт о праве частной собственности, а другие соседи еще не оформили должным образом документацию. Часто это приводило к конфликтам. Во время хозяйственного использования земли одна из сторон могла завладеть частью огорода со стороны. На сегодня действует инструкция, в которой определены виды межевых знаков. Теперь каждый надел обязан быть определен предельным знаком установленного образца. Институту добрососедства посвящена 17 глава. Положения главы освещают порядок защиты интересов владельцев владений, граничащих между собой, урегулирования противоречий, которые возникают при осуществлении прав на свое имущество.

В чем заключается смысл отношений добрососедства, и какие особенности их правового регулирования? Законодательство имеет целью обеспечить защиту интересов собственников (землепользователей) соседних владений от возможных нарушений при их использовании. Основная цель этих правил заключается в содействии и обеспечении такому использованию, где причиняется меньшее количество неудобств. В п. 1 ст. 103 понятие неудобств конкретизируется следующим образом: это затенение, задымление, неприятные запахи, шумовое загрязнение, перечень таких неудобств не является исчерпывающим.

Субъектами взаимного добрососедства является как собственники, так и землепользователи (п. 1 ст.ст. 91, п. 1 96 ЗК Украины). В связи с этим, указанные правила действуют не только по собственности, но и на другие права на землю, в частности постоянного пользования, аренды, эмфитевзиса, суперфиция и тому подобное.

Итак, содержание добрососедства, заключается в совокупности прав и обязанностей субъектов таких отношений. При этом их комплекс, по сути, является одинаковым для каждого. В наиболее общем виде содержание добрососедства можно определить для каждого собственника или землепользователя свободно использовать свою землю по целевому назначению в пределах и способами, не производят неправомерного влияния на соседние владения, а также требовать, от других, не допускать причинения вреда.

Существует определенный перечень статей применения добрососедства, поэтому для начала рассмотрим их. Если приводить примеры, то в статье 104 речь идет о необходимости избежания вредного воздействия на соседей.

Тому, если исходить из положений этой главы, можно, выделить два основных направления правового регулирования: отношения по разграничению смежных владений и предотвращения непосредственного нарушения границ. Урегулированию посвящены статьи 105-109, где указываются моменты, не связанные с непосредственным нарушением их пределов, регулируются также статьями 103, 104. Органы, на которых возложена задача решения земельных споров, и соблюдения гражданами правил являются органы местного самоуправления (ст. 158). Сельский, поселковый или городской совет, пользуясь технической документацией, разработанной землеустроительной организацией, обеспечивает установление межевых знаков. Самовольное их установление является незаконным и карается штрафом.

Согласно гл. 17 «О добрососедстве» владельцы обязаны устанавливать границы с согласия другой стороны и с письменного разрешения органов власти. Закрепления кордонов должно происходить в присутствии владельцев (пользователей) смежных участков или уполномоченных ими лиц. Сообщить о таких работах смежных владельцев специалисты-землеустроители обязаны минимум за 5 рабочих дней до начала работ. Межевые знаки могут быть только те, которые определены в пользование Держгеокадастром. Установление точек оплачивают владельцы. Причем стороны платят поровну за установление совместных границ, если иное не установлено соглашением между ними. Для того чтобы не возникало споров по этому в будущем, договоренность о разделе оплаты сторонами стоит зафиксировать или у нотариуса, или в совете. В смете для получения государственного акта и кадастрового номера на нее предусмотрена оплата за изготовление и установление межевых обозначений. Поэтому большинство владельцев за эти знаки уже оплатила. Но они еще не устанавливались. Теперь важно, чтобы землеустроительная организация, которой вы заказывали работы, добросовестно отнеслась к выполнению своих договорных обязательств. Большинство споров также исходят из нарушений одной стороной строительных норм. Чтобы не доводить до конфликтов и споров, стоит при строительстве и обустройстве своего участка четко придерживаться строительных, землеустроительных и санитарных норм.

Если конфликт возник, первая инстанция для разрешения спора - соответствующий совет. Председатель выносит вопрос на заседание сессии, которая и принимает решение. Но если решить проблему на местном уровне не удается, помочь сможет только суд. Однако и судебные решения неэффективны, если соседи настроены на конфликт. Судебные решения или годами оспаривают, или отказываются выполнять. Поэтому в первую очередь надо объясниться между собой и уже, потом зафиксировать решение в установленном порядке. Когда же спор возник за пределами населенного пункта, решается местным управлением Держгеокадастра, а затем судом.

Относительно распространенных споров о деревьях, следует знать: в соответствии со ст. 109 ЗК Украины каждый из соседей вправе требовать спилить деревья. Решение принимается местным советом. Который решает за чей счет деревья будут спилены ли того, кто инициировал их уничтожения или местного бюджету. Согласно ст. 79 и 90 многолетние насаждения на земле принадлежат владельцу. Ст. 105 предусмотрено, что если ветви или корни соседнего дерева проникают к вам и мешают использовать его по целевому назначению (например, создает тень, и поэтому вы не можете там ничего выращивать), вы имеете право их обрезать. Но только те части  деревьев и кустов, которые фактически находятся на вашей территории, и ни в коем случае не на соседской.

Добрососедство в земельных правоотношениях

Одним из действенных правовых инструментов, призванных обеспечить цивилизованное использование земли, является институт добрососедства. Правовое регулирование должно учитывать как минимум два аспекта: во-первых, право собственника (пользователя) земельного участка владеть, пользоваться им в пределах, определенных законом; во- вторых, соблюдать интересы соседей, которые также владеют или пользуются своими наделами. Таким образом, применение правил добрососедства приобретает большое значение. Отсюда исследование правового регулирования представляется особенно актуальным на данный момент.

Законодательной основой исследования проблемы являются нормы главы 17 ЗК.

В научной литературе добрососедство рассматривают как отдельный вид ограничений прав на землю, что не дает самостоятельных прав на чужую вещь, а лишь ограничивает в осуществлении таких возможностей. Вместе с тем существует презумпция таких отношений, и обязанности соблюдать их правила, которые не требуют государственной регистрации. Считается, что его следует рассматривать в следующих четырех аспектах, как: (а) комплексный межотраслевой институт земельного права, (б) субъективное право, (в) обязанность землепользователей, (г) основополагающие принципы. Это в земельных взаимоотношениях действительно можно рассматривать отдельно в каждом из этих аспектов.

Земельно-правовое Добрососедство это, во-первых, урегулированные отраслевым законодательством связи между землевладельцами, землепользователями, другими титульными владельцами и их соседями. Составляющая добрососедских отношений между владельцами всегда может быть определено в силу требований статей 125, 126. Во-вторых, это правоотношения, складываются из определенных объектов, а именно земельных участков. В-третьих это правоотношения, фактическим содержанием которых является деятельность землевладельцев, землепользователей, других титульных владельцев. То есть эти субъекты смогут наиболее ими полноценно пользоваться, сотрудничать в реализации своих прав на землю.

С этим мнением трудно не согласиться, поскольку толкования в ЗКУ включает все указанные аспекты и рассматривается во всех приведенных значениях. Необходимо различать это в объективном и субъективном смыслах. В объективном аспекте — это совокупность правовых норм, которыми установлены эти правила и закреплены способы и средства их осуществления. Задача данных правовых норм — обеспечить условия для наиболее полного, удобного и безопасного использования земельных участков. Воплощение вышеуказанных норм на практике имеет своим результатом возникновения отношений, характеризующихся присущим им правовым содержанием: субъектным составом, правами и обязанностями, а также основаниями возникновения и сроком существования.

В субъективном аспекте — это совокупность прав и обязанностей владельцев (пользователей) по меже, для наиболее полного, комфортного и безопасного их использования собственниками (пользователями). Учитывая вышеизложенную характеристику, следует заметить, что кодекс определяет само содержание, применяя как субъективный подход. Далее охарактеризуем подход в объективном смысле как правовую отрасль, под которой принято понимать совокупность обособленных, взаимосвязанных норм, образующих часть отраслей и регулирующих такую сторону однородных общественных отношений.

Указанное понятие имеет общие признаки, присущие всем остальным:

1) Институт права — это всегда комплекс, совокупность норм, другого быть не может. Анализ вопросов разграничения в установке и использовании пограничных сооружений, по одной статье отведено для раскрытия содержания и определения видов и критериев по предупреждению вредного воздействия на соседей, а также урегулированию вопросов проникновения ветвей и корней деревьев и кустов. Институт понятия вводит в правовое поле такие объяснение неудобства, вредного влияния.

2) Как и любой он включает не только непосредственные регулятивные правила поведения, но и первичные, косвенно те, участвующие в регулировании данного вида общественного отношения. Основывается на нескольких нормативных предписаниях и является их олицетворением: - использование должно осуществляться по целевому назначению определенным при передаче земель в собственность или пользование (один из основополагающих принципов, следует из положений статей 19-21 ЗКУ);

3) Правовой институт характеризуется внутренней организацией, логической конструкцией. Субъекты это собственники и землепользователи (арендаторы), юридические и физические лица. Хотя прямого законодательного указания, которое исключило бы из состава юридических лиц, нет, отрицательное влияние на соседей в результате деятельности предприятий минимизируется путем применения норм других отраслей. В частности, установлением вокруг предприятий территорий с ограниченным режимом пользования санитарно-защитных зон и зон особого режима возделывания земель. Кроме того, что субъектами назовем физические лица, следует уточнить, что они должны быть владельцами или землепользователями.

Примыкающие стороны делятся на две группы лиц: 1) смежных землевладельцев, землепользователей и 2) тех, у кого нет общей границы с рассматриваемым представителем, но имеют недалеко и на которых так или иначе может влиять на деятельность. Очевидно, что понятие «соседние» шире, чем «смежные».

Смежные участки — имеющие общую границу, независимо от показаний в натуре (на местности) межевыми знаками. В каждом конкретном случае суд или иной орган, компетентный решать споры по соблюдению договоренностей, должен определить соседей, что страдают от деятельности или бездеятельности соответствующего субъекта. Особого внимания требует анализ объектов правил порядочности.

Особое внимание на установление добрососедских отношений по земельным участкам сельскохозяйственного или лесохозяйственного назначения, особое значение приобретает предупреждение вредного воздействия на качество почвы, поскольку она используется как основное средство производства. Ухудшение качества почвы приводит к уменьшению ее плодородия, что, в свою очередь, наносит материальный ущерб собственнику (землепользователю). Из анализа положений статьи 104 следует, что целью применения правил понятия является обеспечение предупреждения вредного влияния на соседа. Такое влияние связывается не только с самой землей (возможностью использования по целевому назначению, качеству почвы). В качестве примера, постоянный шум от соседей может привести к нарушению сна, спровоцировать повышение давления, сердцебиение, гипертонической болезни, вызвать агрессию. Регулярный убой скота на соседнем земельном участке обуславливает характерный запах, появление большого количества насекомых; возникает вопрос утилизации отходов, может ухудшиться эпизоотическая ситуация и экологическое состояние окружающей среды, в результате чего увеличивается вероятность распространения различных болезней людей и животных. Очевидно, что перечень неправомерных последствий выходит за пределы правонарушений.

Объект отношений добрососедства состоит из двух частей:

1) право собственности или пользования. Следствием нарушения возможности пользования может быть невозможность использования по назначению, ухудшение качества (плодородия) грунта;

2) здоровье людей, животных, состояние атмосферного воздуха и др. С теоретической точки зрения неоднородность объекта института добрососедства свидетельствует о межотраслевой характер этого правового института. С практической стороны создает дополнительные сложности при сборе доказательств нарушения.

3) регулятивный характер проявляется в том, что комплекс его юридических норм регулирует различные варианты развития определенной жизненной ситуации. В этом смысле он очерчивает границы таких типичных правоотношений относительно по разграничению смежных владений и предотвращения непосредственном нарушению границ.

Такое урегулированию в действующем Земельном кодексе Украины посвящены статьи 105-109; - отношения по осуществлению опосредованных воздействий на других, которые не связаны с непосредственным нарушением их пределов, что регулируется статьями 103, 104. Указанный раздел отражает специфику правового регулирования. Регулирования косвенных воздействий на поле, которое не связано с непосредственным нарушением границ, вызывает сложности.

Кроме регулятивных норм, он имеет в своем составе правоохранительную норму статьи 105 «Последствия проникновения ветвей и корней деревьев». Из всего следует, что собственник (пользователь) имеет право на самозащиту путем отрезания корней и ветвей, которые проникают от соседей и мешают использовать собственный земельный участок в соответствии с целевым назначением.

К общим характеристикам института добрососедства следует добавить:

1) Имеет ярко выраженный частноправовой характер. В его основу положен диспозитивный метод правового регулирования, когда субъект может самостоятельно выбирать модель поведения в рамках очерченных границ. Согласно положениям статьи 103 такими пределами есть неудобства, которые наносятся другим пользователям. Понятие неудобств, в отличие от вреда, является оценочной категорией. Вместе с тем понятие неудобств может и должно учитывать моральные аспекты. Анализ судебной практики свидетельствует, что ответственность за нарушение правил наступает только в том случае, если истец доказывает, что его сосед нарушает правовые или технические нормы. Кроме ссылок, истцы по таким делам чаще всего обосновывают свои требования ссылкой на основы: Гражданского кодекса Украины; Закона Украины «О благоустройстве населенных пунктов»; Государственными санитарными нормами и правилами содержания территорий населенных мест, утвержденными приказом Министерства здравоохранения Украина от 17.03.2011 № 145; ДБН 360-92 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденными приказом Государственного комитета Украины по делам градостроительства и архитектуры от 17.04.1992 № 44; ДБН В.2.5-28-2006 «Естественное и искусственное освещение», утвержденными Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 15.05.2006 № 168; «Порядком выполнения строительных работ», утвержденным постановлением КМУ от 13.04.2011 № 466, локальными нормативными актами (Правилами благоустройства села, города или поселка, Положениями о порядке устройства ограждений в отдельном населенном пункте). Обзор судебных решений, вынесенных в течение 2018 года, свидетельствует, что сами по себе неудобства ни разу не стали единственной причиной удовлетворения иска о нарушении таких правил.

Таким образом, на практике сложилась ситуация, когда диспозитивный выбор поведения собственника или пользователя ограничивается не моральные неудобствами, а правами и обязанностями собственника, пользователя.

2) Институт добрососедства является одним из видов ограничений. В зависимости от содержания, с привязкой к классической триаде правомочий собственника, является ограничения, прежде всего, права владения и пользования. Нарушение права владения на практике в большинстве случаев связывается со спорами о границах или самовольного занятия смежного участка. Нарушение права пользования может проявляться как в спорах, так и в спорах по поводу других негативных воздействий. Применение института этого понятия законодательство не связывает с той или иной категорией. Но практика показывает, что в основном обращения в суд является защита приусадебных земельных участков. По сроку действия - является бессрочным ограничением. Основанием такого возникновения является нормативный акт. Применение же законодательство не связывает с определенной формой собственности на землю. Итак, такой институт является межотраслевым регулятивным правовым институтом, который основывается на нормах Конвенции о защите прав человека и основных свобод, Конституции Украины, ЗК и ГК.

Субъектами являются собственники и землепользователи (арендаторы) соседних (в том.ч. Смежных) земельных участков.

В основу правового регулирования положено два вида типовых правоотношений:

1) отношения между собственниками и / или землепользователями смежных по поводу границ;

2) между собственниками и / или землепользователями соседних по поводу любых других негативных воздействий. Институт добрососедства имеет частноправовой характер, поскольку содержит в своем составе оценочные понятия (неудобства, вредное воздействие), его применение вызывает дополнительные требования к казуальному толкованию.