Адвокат Киев
Максимов
Валентин Викторович

 

(098) 883-70-90;

(095) 111-89-01;

(063) 867-90-15

 

Приватизация земли

Конституция всем нам гарантирует права быть собственниками земли. Распоряжаются землей органы местного самоуправления. Земельное право предусматривает возможность приватизировать землю. Управляя землей, органы самоуправления обязаны предоставить и выполнить право граждан на безвозмездную приватизацию земли, согласно действующему закону.

Земельным правом понятие приватизация земли не разъясняется в прямом смысле, сам термин не определен полностью как того хотелось бы. Исходя из множества нормативных актов регулирующих приватизацию земли, делаем вывод, что под этим термином мы понимаем передачу лицам недвижимого имущества, в данном случае участков, которые находятся во владении государства или территориальной общины.

Приватизация земли гарантирована основным законом - Конституцией.

Бюро адвоката предоставляет юридические услуги при проблемах проведения приватизации земли, а также владения, использования и распоряжения вашим участком. Проведение государственной регистрации приватизации земли. Подготовка проектов договоров относительно распоряжения и владения участком.

Земля это святое. Отнеситесь к земельным спорам со всей серьезностью. Приватизация земли гарантируется земельным правом Украины, реализация этого права осуществляется в соответствии с законодательством которое сильно разнообразно и запутано, имеет тысячи нюансов. Поэтому требует профессионального подхода. Возникшие вопросы по приватизации земли решайте с профессионалом.

Юридические услуги по земельному праву

Приватизация земли оформление1.Регистрация права собственности
2.Получение извлечения из земельного кадастра
3.Выдел части из состава земельного участка
4.Оформление договора аренды
5.Споры по частичной собственности
6.Обжалование решение сельского совета об изъятии
7.Восстановление границы
8.Установление сервитута
9.Возвращение самовольно занятого участка
10.Разделение или выделение доли
11.Юридическое сопровождение заключения договора купли-продажи
12.Все споры, связанные с земельными отношениями, услуги земельного юриста

Наименование услуги Стоимость грн.
Консультация бесплатно
Подготовка договора 500
Исковое заявление 400
Участие в судебном заседании (судодень) 200

Это интересно и важно в земельном праве!

Как получить земельный участок во владение?

Решение о выделение участка может принять сельский, районный или городской советы. Если откажут, такой вопрос можно решить в судебном порядке. Вести фермерское хозяйство, могут дееспособные лица, достигшие 18 лет и прошедшие отбор в профкомиссии.

Частичная собственность

Если земля находится в собственности у множества совладельцев, порядок пользованием осуществляются по совместному договору. При отсутствии договоренности спор передается на рассмотрение суда.

Каждый владелец части участка может требовать выделить ему принадлежащую долю или выплатить денежную компенсацию. Перед предъявлением требования о выделении своей части необходимо предварительно определить размер остальных частей участка.

Принадлежащий юридическому лицу участок не является общей собственностью участников.

Эмфитевзис и Суперфиций

Чтобы получить чужой участок для нужд сельского хозяйства(эмфитевзис), или застройки (суперфиций) необходимо подписать договор с его собственником.

Распределение земельного участка между соседями

Вопрос разграничения земельного участка между соседями определяется Земельным кодексом Украины, согласно которому владельцы и пользователи (соседи) должны выбирать такие способы использования земли, соответствующие их целевому назначению и при которых владельцам и землепользователям соседних участков наноситься меньше хлопот. Обычно границы смежных соседей устанавливаются при проведении землеустроительных работ.

Однако до сих пор они определялись исключительно в технической документации, а в натуре границы земельного участка не указывались. Иногда, один сосед мог успеть получить Государственный акт о праве частной собственности, а другие соседи еще не оформили должным образом документацию. Часто это приводило к конфликтам. Во время хозяйственного использования земли одна из сторон могла завладеть частью огорода соседа. На сегодня действует инструкция, в которой определены виды межевых знаков. Теперь каждый надел обязан быть определен предельным знаком установленного образца. Институту добрососедства посвящена 17 глава. Положения главы освещают порядок защиты интересов владельцев владений, граничащих между собой, урегулирования противоречий, которые возникают при осуществлении прав на свое имущество.

В чем заключается смысл отношений добрососедства, и какие особенности их правового регулирования? Законодательство имеет целью обеспечить защиту интересов собственников (землепользователей) соседних владений от возможных нарушений при их использовании. Основная цель этих правил заключается в содействии и обеспечении такому использованию, где причиняется меньшее количество неудобств. В п. 1 ст. 103 понятие неудобств конкретизируется следующим образом: это затенение, задымление, неприятные запахи, шумовое загрязнение, перечень таких неудобств не является исчерпывающим.

Субъектами взаимного добрососедства является как собственники, так и землепользователи (п. 1 ст.ст. 91, п. 1 96 ЗК Украины). В связи с этим, указанные правила действуют не только по собственности, но и на другие права на землю, в частности постоянного пользования, аренды, эмфитевзиса, суперфиция и тому подобное.

Итак, содержание добрососедства, заключается в совокупности прав и обязанностей субъектов таких отношений. При этом их комплекс, по сути, является одинаковым для каждого. В наиболее общем виде содержание добрососедства можно определить для каждого собственника или землепользователя свободно использовать свою землю по целевому назначению в пределах и способами, не производят неправомерного влияния на соседние владения, а также требовать, от других, не допускать причинения вреда.

Существует определенный перечень статей применения добрососедства, поэтому для начала рассмотрим их. Если приводить примеры, то в статье 104 речь идет о необходимости избежания вредного воздействия на соседей.

Тому, если исходить из положений этой главы, можно, выделить два основных направления правового регулирования: отношения по разграничению смежных владений и предотвращения непосредственного нарушения границ. Урегулированию посвящены статьи 105-109, где указываются моменты, не связанные с непосредственным нарушением их пределов, регулируются также статьями 103, 104. Органы, на которых возложена задача решения земельных споров, и соблюдения гражданами правил являются органы местного самоуправления (ст. 158). Сельский, поселковый или городской совет, пользуясь технической документацией, разработанной землеустроительной организацией, обеспечивает установление межевых знаков. Самовольное их установление является незаконным и карается штрафом.

Согласно гл. 17 «О добрососедстве» владельцы обязаны устанавливать границы с согласия другой стороны и с письменного разрешения органов власти. Закрепления кордонов должно происходить в присутствии владельцев (пользователей) смежных участков или уполномоченных ими лиц. Сообщить о таких работах смежных владельцев специалисты-землеустроители обязаны минимум за 5 рабочих дней до начала работ. Межевые знаки могут быть только те, которые определены в пользование Держгеокадастром. Установление точек оплачивают владельцы. Причем соседи платят поровну за установление совместных границ, если иное не установлено соглашением между ними. Для того чтобы не возникало споров по этому в будущем, договоренность о разделе оплаты соседям стоит зафиксировать или у нотариуса, или в совете. В смете для получения государственного акта и кадастрового номера на нее предусмотрена оплата за изготовление и установление межевых обозначений. Поэтому большинство владельцев за эти знаки уже оплатила. Но они еще не устанавливались. Теперь важно, чтобы землеустроительная организация, которой вы заказывали работы, добросовестно отнеслась к выполнению своих договорных обязательств. Большинство споров также исходят из нарушений одной стороной строительных норм. Чтобы не доводить до конфликтов и споров, стоит при строительстве и обустройстве своего участка четко придерживаться строительных, землеустроительных и санитарных норм.

Если конфликт возник, первая инстанция для разрешения спора - соответствующий совет. Председатель выносит вопрос на заседание сессии, которая и принимает решение. Но если решить проблему на местном уровне не удается, помочь сможет только суд. Однако и судебные решения неэффективны, если соседи настроены на конфликт. Судебные решения или годами оспаривают, или отказываются выполнять. Поэтому в первую очередь надо объясниться между собой и уже, потом зафиксировать решение в установленном порядке. Когда же спор возник за пределами населенного пункта, решается местным управлением Держгеокадастра, а затем судом.

Относительно распространенных споров о деревьях, следует знать: в соответствии со ст. 109 ЗК Украины каждый из соседей вправе требовать спилить деревья. Решение принимается местным советом. Который решает за чей счет деревья будут спилены ли того, кто инициировал их уничтожения или местного бюджету. Согласно ст. 79 и 90 многолетние насаждения на земле принадлежат владельцу. Ст. 105 предусмотрено, что если ветви или корни соседнего дерева проникают к вам и мешают использовать его по целевому назначению (например, создает тень, и поэтому вы не можете там ничего выращивать), вы имеете право их обрезать. Но только те части соседских деревьев и кустов, которые фактически находятся на вашей территории, и ни в коем случае не на соседской.

Приватизация земли кооперативами для строительства

Приватизация земли под частным домомДолгое время в Украине судебная практика основывается на уверенности в том, что право на приватизацию земли для жилищного строительства принадлежит исключительно жилищно-строительным кооперативам, созданным в соответствии с нормами главы 5 Жилищного кодекса, Примерного устава жилищно-строительного кооператива, от тридцатого апреля тысяча девятьсот восемьдесят пятого года номер сто восемьдесят шесть.

Толчком к обсуждению стала проблематика статуса кооперативов, включая проблемы регулирования деятельностью и полномочиями местной власти, решать земельные споры и односторонние проблемы, стали выводы Верховного Суда Украины, по делам о законности решений сельских и городских советов. В центре внимания - решение советов, относительно сорок первой статьи ЗК в пользу обслуживающих собственников, созданных учредителями в соответствии с законом «О кооперации».

Ярким примером применения норм ЖК при решении вопроса о правомерности предоставления для нужд ст. 41, является указанное постановление ВСУ которым отмечено, что все кто желает провести приватизацию земли, есть специальные субъекты и к ним применяются ст. 133, 135 и 137. Постановление содержит требование учитывать нормы закона при решении споров. Принципы равенства гарантируют и выводы ВСУ, а также эффективного восстановления в утраченных правах, а главное переформатирование выбранных высшим судом спорных норм.

Приведенная правовая позиция имеет критическое значение, как для соблюдения законных прав физических и юридических лиц, потому что приватизация земли реализовывается в пределах и способах установленных Конституцией и законами. Поэтому этому стоит уделить тщательное внимание.

Нормами ст. 133 и 134 кодекса, ограничена способность граждан на создание кооперативов. Позволяется вступать в них только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, и которые пребывают на квартирном учете. Статьи 135 и 136 ЖК ограничивают круг таких лиц на тех, кто постоянно проживает в определенном населённом пункте, и вводят очередность для приема членов, и приватизацию земли как основной фактор деятельности.

Примерный устав в пунктах названых нормативных предписаний, дополнительно предусматривает обязанность районных исполнительных комитетов регистрировать уставы и определять дату, с которой сообщество приобретает статус юридического лица.

Действительно, органы власти сегодня должны организовывать, утверждать и регистрировать списки членов, рекомендовать к включению определенных членов, контролировать их деятельность, как этого требуют статьи кодекса. Проанализировав приведенные нормы с соблюдением принципа верховенства права как приоритета свобод человека и гражданина, можно без сомнений утверждать, что эти требования противоречат как нормам Конституции, так и требованиям Гражданского, Хозяйственного кодексов.

Конечно, ЖК и образцовый устав могут применяться в жилищной сфере и сегодня.

При этом на данный момент закон не связывает людей ни с определенным местом жительства, ни с необходимостью улучшения собственных жизненных условий. Дискриминационные критерии о прописке, возрастного и имущественного ценза неприемлемы сегодня, поскольку препятствуют реализации законных возможностей на то, чтобы была осуществлена приватизация земли с целью строительства своего жилья.

Закон воплощает принцип добровольности создания, в соответствии с которым лица по собственной инициативе, без всякого влияния со стороны власти, как это предполагалось ранее, проводят учредительное собрание, принимают новых членов. Вступление в общину никоим образом не связывается с желаниями органов управления, в противовес нормам кодекса, которые требовали утверждения списков местными советами.

В связи с высказанной позицией сейчас в сложной ситуации оказались и управления, которые обязаны прислушиваться к основному решениям суда по вопросам земельного права при реализации полномочий на распоряжение приватизацией земли территориальными общинами.

Целесообразно не только обозначить объемы их полномочий на вмешательство в работу, но и определиться с терминологиею, которой оперирует ЗК относительно объединений. Ранее депутаты составляли единую систему представительных органов государственной власти Украины, построенной по принципу демократического централизма. В советские времена именно их полномочиям принадлежало принятия решения об организации жилищно-строительных и гаражных кооперативов, регистрация уставов и контроль над их деятельностью. Такие полномочия были нередки, что определяло «командно-административной» системой управления обществом с «плановой» экономикой. Районные советы имели полномочия принимать решения по вопросам регистрации садово-огородных, а также строительных обществ. Известно, что все они прекратили свое существование без всякого правопреемства.  Ни одна из статей этого закона не предусматривает контрольных функций местного самоуправления в процессах создания, государственной регистрации и работы различных типов и других лиц, кроме создаваемых коммунальных предприятий. И важным полномочием - приватизацией земли.

Закон устанавливает прямой запрет на вмешательство в любую деятельность кооперативных организаций (ст. 37). Основы надлежащего управления требуют предотвращать любые проявления коррупции, то есть предоставление неправомерных привилегий или выгоды любым лицам.

Нет полномочий на создание, каких либо лиц частного права, к которым относятся объединения всех организационных форм (потребительские, производственные, обслуживающие) и видов по направлениям работы. Понятно, что ни один орган районной власти, действующий в стране, в полной мере уполномочен осуществлять регистрацию статутов любых форм деятельности, согласовывать членство, рекомендовать определенных лиц для включения их в члены и т.п.

Зато не вызывает никаких сомнений наличие у сельских советов дискреционного распоряжения участками коммунальной собственности местной общины, и предоставление рычагов где приватизация земли является главной возможностью.

Эта возможность и реальная способность администраций осуществлять, согласно компетенции, такое регулирование и управление, а главное в интересах общины. ЗК, закрепляя в ст. 41 способность бесплатно получить земельный участок в собственность для строительства.

Стоит заметить, что ЗК в ст. 41 оперирует термином «жилищно-строительный» безотносительно. Этот термин обозначает тип и определение его деятельности. Статья 6 закона к таким типам относит: медицинские, туристические, образовательные, жилищно-строительные и др. Сегодня они могут осуществлять свою деятельность в любых формах. Показательным примером именно такой трактовки термина является, собственно, содержание ЗК.

Используют, например, термин «дачный кооператив» в статьях 52 и 134 для обозначения именно такого типа по направлению деятельности и в точной мере. Такое же толкование употребленного в ЗК термина иллюстрирует Пленум ВСУ от 7 февраля 2014 №5 «О судебной практике по делам о защите собственности и других вещных прав». Пленум отмечает наличие особых оснований для членов жилых, жилищно-строительных, дачных, гаражных или других коопераций», обозначая, таким образом, их типы.

В подтверждение наличия прав кооперативов, это возможность самостоятельно осуществить приватизацию земли. Стоит добавить, что ранее была возможность только временного пользования, а возможности получить надел в собственность не существовало вообще. Ведь все недра, воды и леса находились в собственности государства. Впоследствии Земельный кодекс УССР 1990 закрепил право коллективной и частной собственности граждан, однако право на ведение коллективного садоводства или строительства не осуществлялась, так как приватизация земли была запрещена вообще.

Продолжающаяся позиция кассационных судов по применению требований таких правоотношений, провоцирует коррупционные риски в местном управлении. При решении вопросов о предоставлении в собственность, то есть приватизацию земли, также создает дискриминационные препятствия правам граждан на объединения и практическому воплощению такую возможность.

Приватизация земли в правовой системе Украины

Право Украины обречено на кардинальное обновление. В период европейского обновления правовой системы резко повышается роль юридической науки - авангарда правового прогресса. Юридическая наука реализует свою общественную функцию, прежде всего, через формирование доктринальных положений из ключевых, фундаментальных проблем своего развития. Главной проблемой в начале XXI века есть проблема разбалансированности в законах при приватизации земли.

В процессе общественной деятельности между людьми формируются различные общественные понятия, которые со временем видоизменяются, приобретают новые признаки и содержание. Множественность общественных отношений, обусловливает потребности общества в их упорядочивании, в своеобразной определенной стандартизации путем нормирования и детерминирует развитие соответствующих правил. В свою очередь, законодательство, достигнув определенного уровня развития, становится еще одним, самостоятельным фактором формирования процесса как приватизация земли.

Как известно, возникновение этой проблемы как особого типа, регулируется по-особому. Его развитие осуществляется главным образом путем совершенствования компетенции органов власти, от имени государства как владельца, осуществлялось предоставление в собственность и отъём участков, контроль над их использованием. Путем структуризации по категориям, количество которых постоянно росло, и по видам целевого использования. В данное время, построено практически полное игнорирование приемов и способов законной регуляции. Существующие нормы не предназначались для определения оборота и приватизации земли.

Отношения в правовой доктрине Украины начала в 90-х гг. обусловило необходимость введения в механизм регуляции рыночных институтов. Прежде всего, института частной собственности, договорного оборота и тому подобное. Вполне логичным было бы предположить, что когда в начале XX в. эта самостоятельная отрасль системы сформировалось в результате вывода из сферы регулирования гражданского законодательства, то обратное течение наполнения содержанием приведет к «растворению» в его чреве этого права и, конечно, к прекращению его существование как отдельной отрасли. Ведь реформирование порядка приватизации земли, как споров, имевших определенные признаки движения по обратному пути - в лоно цивильного направления. Что дало определенные основания для спорной, оценки некоторыми учеными их сути, которые начали складываться вследствие действия правил при реформе.

Поскольку они распались в регулировании гражданскими или административным правилами, то основания для принятия порядка как самостоятельного направления отрасли прекратили существование. Теперь приватизация земли попало в сферу его действия, являясь объектом экономического обращения.
Однако дальнейшее развитие законодательства опровергло такое предположение.

Так, 25 октября 2001 был принят Земельный кодекс (далее - ЗК), в котором указано, что все аналогичные споры регулируются Конституцией Украины, этим Кодексом, и другими параллельными актами. Это, в частности, означает, что с вступлением в силу ЗК приватизация земли на территории нашей страны может происходить только по нормам, не противоречащим Основному Закону, но и ЗК. Установлено, что споры, возникающие при использовании недр, лесов, вод, флоры и фауны, атмосферного воздуха, регулируются ЗК, если они ему не противоречат. Чем им предоставлено особый статус при регулировании приватизации земли. Гражданским кодексом (далее - ГК) и другими актами в действующем законодательстве, которые не соответствуют (противоречат) ЗК. Очевидно, именно это положение ЗК является позитивным признаком, где победа концепции приватизации земли как собственности регулируются Земельным, а не ГК.
Однако с принятием 16 января 2003 г., и введением в действие 1 января 2004 нового ГК произошли существенные изменения в регулировании. В частности, в ст. 9 ГК указано, что его правила подлежат применению к регуляции отношений природопользования, а к ним принадлежат и такие которые не урегулированы другим законом. То есть цивильные нормы подлежат применению в случаях отсутствия таких правил.

На основе указанных законодательных изменений в доктрине было сформулировано положения о том, что эти правила по управлению приватизацией земли имеют общий или специальный характер. Такой вывод разделяют и ведущие украинские ученые в области юриспруденции. Таким образом, теоретическую дискуссию о соотношении порядка в регуляции можно, считать в целом завершённым с принятием нового ГК. Кодекс относит к крайней мере часть в разновидности гражданских, но устанавливает приоритет статей их регулирования.

Вместе с тем следует иметь в виду, что установление между двумя нормами, институтами или даже отраслями права соотношение как общего и специального означает признание их определенной однородности, которая делает их сравнимыми. Итак, ГК указывает на то, что определенная их часть является гражданскими, а потому регулируется статьями этого кодекса, если они не являются урегулированными правилами.

Появление в законодательстве Украины цивильного описания обусловлено проведением реформы, которое сопровождается имплементацией в законодательство рыночных (гражданско-правовых) институтов регуляции приватизации земли.

Слияние с гражданским направлением, наполнение его этим понятием отражает общую тенденцию и концептуальную основу трансформации земельного права и его предмета на современном этапе.
Ряд важных, по нашему мнению, теоретических проблем соотношения цивильного и земельного законодательства остается нерешенным. В частности, среди них следует выделить проблему определения характера, «глубины» трансформации в свете тенденции наполнения его общим разъяснением.

Земельные споры как предмет регулирования очень динамичны. В течение почти 90-летней истории существования этого направления прошли существенные изменения в структуре и содержании таких взаимоотношений и самой в структуре и содержании его правил и институтов. Если к возникновению в начале XX в. области права основным видом по использованию как разновидности недвижимого имущества, то в течение этого же века они существенно усложнились.

В их структуре появились отношения приватизации земли как основного средства производства в сельском и лесном хозяйстве, использования как предмета труда, как операционного базиса для расселения людей и развития производственной и социальной инфраструктуры общества, а также охраны природного ресурса. Появление указанных видов и необходимость обеспечения их защиты и стимулирования развития в желаемом для общества направлении привела к появлению в составе этих норм.
Однако проблема соотношения составляет регулирование только определенной части споров, которые имеют такой характер. Условно возможно разделить на три группы.

К первой группе относятся споры как основного объекта недвижимой собственности, но и других вещных прав.
Вторую группу выделяют по решению проблемы приватизации земли как объекта частной собственности.

Третью группу составляют обязательственные сношения (продажа, ипотека, мена, наследование и т.д.).
С такой классификацией споров, имеющих цивильный характер, можно и согласиться. Однако  классификацию споров по участкам необходимо дополнить еще одной группой общественных сношений - объектами, на которых находится недвижимое имущество (здания, сооружения, многолетние насаждения и т.д.). Такое сочетание в недвижимости предоставляет ему новые качественные признаки, которые, обуславливали их специфичность.

Квинтэссенциею специфики, указанных общественных позиций, является то, что участок вместе с расположенной на нем недвижимости выступает как один, единственный объект общественных позиций. Где ни гражданское, ни земельное законодательство не имеют монополии правового регулирования. Они «совмещают» свои нормы так, чтобы создать адекватную основу для общественных связей. Публичных споров, которые возникают из вещественных прав и связанные с приватизацией земли, требуют комплексной правовой регламентации действующих нормам.

Однако указывая на наличие в содержании правоотношения основной мерой гражданско-правовой составляющей, что охватывает понятие собственности, и другие отношения имущественной природы. Отмечаем, что в дискуссиях обычно мало внимания уделяется тому, что предметы обеих отраслей существуют в разных плоскостях: в одном случае предмет отрасли определяется юридической сущности правоотношений, в другом - юридическими характеристиками предмета правоотношений. Поэтому, приватизация земли как двойная правовая природа имущественных позиций по участку не может быть устранена и, соответственно, в системе права, обе отрасли являются базовыми.

Звоните в любое удобное для Вас время,
телефон мобильный: (063) 867 90 15; (098) 883 70 90; (095) 111 89 01
С уважением, Адвокат Максимов Валентин Викторович.

 

Адвокат Киев | Контакты | Вверх